Los Reales Decretos-leyes 28/2026 y 29/2026, de 6 de octubre, publicados en el BOE el 7 de octubre de 2026, introducen importantes novedades en materia de arrendamientos de vivienda. Las medidas afectan, entre otras cuestiones, a la actualización de las rentas, la duración de los contratos, las prórrogas y determinados derechos y obligaciones de propietarios e inquilinos.
Las modificaciones no entran en vigor de forma simultánea, por lo que será especialmente importante atender a la fecha de aplicación de cada norma y a las circunstancias concretas de cada contrato.
Real Decreto-ley 29/2026: nuevas limitaciones en las rentas y mayor protección del inquilino
El Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, relativo a la protección de la función social de la vivienda y a la ampliación de la oferta de vivienda asequible, está en vigor con carácter general desde el 8 de octubre de 2026.
Entre sus principales novedades destaca la limitación extraordinaria de las actualizaciones de renta hasta el 31 de diciembre de 2027. En términos generales, cuando las partes no alcancen un nuevo acuerdo, el incremento no podrá superar el 2 %, respetando en todo caso el límite que resulte del Índice de Referencia para la Actualización Anual de los Contratos de Arrendamiento de Vivienda (IRAV). Asimismo, si la renta ya supera el límite máximo previsto en el sistema estatal de referencia, no podrá incrementarse.
Debe tenerse en cuenta que este nuevo límite se aplica a las anualidades que se cumplan desde el 8 de octubre de 2026, por lo que las revisiones correspondientes a anualidades anteriores quedan fuera de esta medida extraordinaria, aunque se comuniquen posteriormente.
La norma introduce, además, la posibilidad de solicitar una prórroga extraordinaria de hasta dos años para determinados contratos vigentes, siempre que se cumplan los requisitos previstos legalmente. Con carácter general, el propietario deberá aceptar la solicitud, salvo que concurra alguna de las excepciones contempladas en la norma.
También se modifican otros aspectos habituales de la relación arrendaticia. Entre ellos, las garantías adicionales que pueden exigirse al inquilino, la repercusión de determinados gastos e impuestos asociados a la vivienda, las reparaciones necesarias y el desistimiento anticipado del contrato.
A ello se añaden nuevas limitaciones para determinados contratos celebrados en zonas de mercado residencial tensionado y la ampliación de algunas medidas de protección frente a situaciones de vulnerabilidad económica, incluyendo la suspensión de determinados procedimientos de desahucio hasta el 31 de diciembre de 2030.
Real Decreto-ley 28/2026: cambios profundos en la duración de los contratos
Por su parte, el Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre, cuya entrada en vigor está prevista para el 15 de noviembre de 2026, introduce cambios especialmente relevantes en la duración y prórroga de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual.
Una vez transcurrida la duración mínima legal, si no se comunica válidamente la voluntad de no renovar, el contrato podrá prorrogarse automáticamente durante cinco años si el propietario es persona física o siete años si es persona jurídica. También se amplía a seis meses el plazo de preaviso del arrendador, mientras que para el arrendatario se mantiene en dos meses, sin perjuicio del régimen transitorio aplicable.
Otra de las novedades más relevantes es que la decisión del propietario de no renovar el contrato podrá generar, con carácter general, una obligación de indemnizar al inquilino. La norma prevé, no obstante, distintas excepciones, entre ellas determinados supuestos en los que el propietario necesite recuperar la vivienda para destinarla a su residencia habitual o a la de determinados familiares.
Las nuevas medidas en materia de alquiler tienen como principal objetivo reforzar la estabilidad residencial de los arrendatarios mediante mayores límites a la actualización de rentas, la ampliación de determinadas prórrogas y nuevas garantías frente a la finalización de los contratos.
Para propietarios e inversores, sin embargo, la reforma supone una reducción de la flexibilidad contractual y un incremento de las obligaciones asociadas a la gestión de los arrendamientos. En particular, las restricciones a la actualización de rentas, los mayores plazos de preaviso y las posibles indemnizaciones en ciertos supuestos de no renovación pueden afectar a la rentabilidad y disponibilidad de los inmuebles destinados al alquiler.
Ante este escenario, resulta aconsejable revisar los contratos vigentes antes de actualizar una renta, comunicar la finalización de un arrendamiento o formalizar nuevos contratos, ya que la fecha de celebración y las circunstancias de cada caso pueden determinar la aplicación de regímenes jurídicos distintos.
En todo caso, al tratarse de medidas pendientes de convalidación, será necesario seguir de cerca la tramitación de ambos Reales Decretos-leyes y las eventuales modificaciones que puedan producirse durante dicho procedimiento.
